《隨州市住宅專項維修資金管理實施細則（試行）》已經市政府四屆七十九次常務會議審議通過，于2021年1月5日印發施行。

一、起草的背景

我市于2002年開展住宅專項維修資金統一歸集、管理、使用工作，2002年由市建設局、市財政局印發了《隨州市住宅共用設施設備維修基金管理實施細則》，2007開始執行的是國家住建部、財政部發布的《住宅專項維修資金管理辦法》，未出臺住宅專項維修資金管理的地方規范性文件。為解決維修資金歸集不到位、無專戶銀行管理、保值增值不到位、增值收益未分配到戶、使用效率低、分攤方式不明確、監督懲戒手段缺乏等問題，依據《物業管理條例》《湖北省物業服務和管理條例》建設部財政部《住宅專項維修資金管理辦法》，并參考武漢市、黃石市等地辦法，市住建局代政府起草了《隨州市住宅專項維修資金管理實施細則》（代擬稿）。2019年4月至2020年12月，市住建局先后多次組織專家論證、集體討論，7次征求市政府各相關部門、各縣市區住建局、城區各辦事處及部分小區開發企業、物業企業、業主委員會及法律事務所意見，修改完善后在市政府網站再次公開征求意見。

《細則》的出臺，旨在加快推進我市住宅專項維修資金管理體制改革，進一步規范住宅專項維修資金的歸集、使用、管理，以確保資金安全，提高增值效益，真正使住宅專項維修資金成為我市住宅工程的“養老金”和“醫療金”。

二、主要內容

《細則》共五章二十八條。

（一）總則。主要明確《細則》的制定依據、適用范圍、相關定義、基本原則和管理職責。住宅專項維修資金，是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。保修期內的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造由開發建設單位承擔。強調了住宅共用部位、住宅共用設施設備的共有性，是指由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位；由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備。

（二）交存。主要規定必須交存的范圍、標準、時間節點，不及時交存的處理辦法、專戶銀行的選擇、業主大會自主管理的劃轉程序及劃轉后的管理規定、賬戶余額不足30%續交規定等。

1、交存標準。商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米建安造價的5%。考慮到疫情對經濟社會的影響，此次文件出臺沒有對標準進行調整，執行的仍是2009年交存標準，即：高層和別墅50元/㎡，小高層房屋39元/㎡，多層房屋28元/㎡；售后公有住房的首期住宅專項維修資金，業主按房改成本價的2%交存，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

2、交存時間。商品住宅的業主在辦理《商品房買賣合同》備案手續前交存首期住宅專項維修資金，也可由開發建設單位代為足額繳納維修資金。合同已備案，未交存首期住宅專項維修資金的，在辦理不動產登記手續前交存。商品住宅采取預售的，房屋已出售未備案且未交存首期住宅專項維修資金的，在撤銷商品房預售監管資金賬戶時，開發建設單位應督促業主補交，業主也可委托開發建設單位代交。

3、對未交存業主的處理規定。未交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付給購房人。業主拒不交存首期住宅專項維修資金的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制，也可由業主委員會或者利害關系人依法對其提起訴訟或依約定申請仲裁。

4、選聘專戶銀行實行分戶管理。住房和城鄉建設部門會同財政部門，通過公開招標擇優確定住宅專項維修資金專戶管理銀行，并向社會公布。住房和城鄉建設部門應當與專戶管理銀行簽訂專戶管理協議，就專戶管理銀行提供的住宅專項維修資金服務事項及服務內容進行約定。商品住宅按房屋戶門號設分戶賬；售后公有住房住宅按照售房單位設賬，按幢設分賬，業主按房屋戶門號設分戶賬。

5、業主大會要求劃轉住宅專項維修資金自行管理的規定。應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

6、資金余額不足首期應交存額30%的續交規定。①住宅專項維修資金實行代管的，由維修資金管理機構向業主委員會或物業公司出具《住宅專項維修資金續交通知書》，并抄送街道辦事處、鎮人民政府；業主委員會或物業公司應在物業區域顯著位置告示，并在10日內通知需要續交的業主，業主應當在收到續交通知之日起90日內將維修資金存入住宅專項維修資金專戶。②住宅專項維修資金實行自主管理的，業主大會應當在所屬街道辦事處、鎮人民政府的組織和指導下制定續交方案，并按照業主大會決定的續交方案，及時續交住宅專項維修資金。③未成立業主委員會的，由所在街道辦事處、鎮人民政府依法組織和指導召開業主大會，制定續交方案。④業主拒不履行續交義務的，所屬街道辦事處、鎮人民政府引導相關業主或業主委員會依約申請仲裁或依法向人民法院提起民事訴訟。

（三）使用。主要明確住宅共用部位和共用設施設備的維修和更新、改造范圍，相關費用的分攤辦法，保值增值規定等。

1、費用分攤辦法。①商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。業主個人維修資金分戶賬金額不夠支付所分攤維修工程費用的，差額部分由該業主承擔。②售后公有住宅之間，由相關業主和公有住宅售房單位按照所繳存住宅專項維修資金的比例分攤。其中，應由業主承擔的，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。③售后公有住宅與商品住宅或者非住宅之間，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住宅應分攤的費用，按本條第二項規定辦理。④涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積分攤。

2、申請使用主體。市住房和城鄉建設部門已印發住宅專項維修資金使用工作流程，在使用時，由物業服務企業或業主委員會、社區居民委員會、公有住房出售單位提出使用方案，并組織實施。

3、資金保值增值。在保證維修資金正常使用的前提下，維修資金管理機構可以按照國家有關規定，將維修資金用于協定存款、通知存款、定期組合存款、購買一級市場新發行的國債等，確保資金的安全和保值增值。增值收益由維修資金管理機構進行分配并計入業主分戶賬戶。

（四）監督管理。主要規定房屋所有權轉移、房屋滅失后的住宅專項維修資金轉移和返還，建立專戶資金對賬、查詢制度，審計監督和財政監管制度，申請人失信行為的處理辦法等。

1、房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時轉移；未按規定交存住宅專項維修資金的，應當按照規定補交。房屋滅失的，在辦理注銷登記時返還住宅專項維修資金。

2、專戶管理銀行定期向維修資金管理機構及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單，并建立住宅專項維修資金查詢制度。住宅專項維修資金，應當依法接受審計部門的審計監督。

3、申請人在申請使用住宅專項維修資金中提供虛假資料騙取資金的，責令改正，記入不良記錄并通過維修資金信息管理系統予以公布；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

（五）附則。明確了住宅維修資金補建范圍，以及細則施行時間等。搬遷安置房和經濟適用住房、公共租賃住房等房屋參照執行。商品住宅（含搬遷安置房和經濟適用住房）、公有住房已經出售但未建立住宅專項維修資金的，應當補建。實施細則自2021年1月5日起施行，有效期2年。

三、需說明的其他事項

《細則》出臺后，圍繞資金安全保值增值，規范交存、使用和管理，市直相關部門已啟動以下幾個方面的工作：

（一）公開招聘專戶銀行。公開招聘住宅專項維修資金專戶管理銀行，簽訂專戶管理協議，確保維修資金的安全和保值增值。

（二）建立健全管理制度。進一步規范、優化住宅專項維修資金使用審批手續，明確突發情況的審批程序；建立住宅專項維修資金增值分配制度和公開制度，制定維修資金增值收益管理分配具體辦法，對原積累利息按照先活期分配到戶，再定期利息分配，分配完畢及時公開資金收支、增值收益、分配信息。

（三）完善信息化建設。完善住宅專項維修資金管理系統功能設置，全面啟用對接專戶銀行系統，完善存量資金分戶工作。建立微信平臺查詢與中心信息平臺的連接，實現信息公開，保障業主的知情權，建立網上全過程辦理辦結機制，加快住宅專項維修資金管理信息化建設。

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